Ohje asunnon ly­hyt­vuo­krauk­seen

Tämän ohjeen tarkoituksena on selventää vastuita asuntojen lyhytvuokrauksessa. Lyhytvuokrauksella tarkoitetaan esimerkiksi Airbnb-tyylistä vuokrausta. Ohje antaa myös käytännön vinkkejä siihen, miten ongelmatilanteita voi välttää ja miten niihin voi puuttua.

Tämä ohje on Meri-Lapin ympäristöpalveluiden/Rakennusvalvonnan tekemä. Jos suunnittelet asunnon lyhytvuokrausta, huomioithan myös muiden viranomaisten ohjeistukset (verottaja, poliisi ja niin edelleen).

Mitä laki sanoo lyhytvuokrauksesta?

Lyhytvuokrauksen sallittavuus riippuu muun muassa siitä, onko vuokraus satunnaista vai niin toistuvaa, että kyse on majoitustoiminnan luonteisesta toiminnasta. Toistuva lyhytvuokraus voi rinnastua majoitustoimintaan ja vaatia luvan. Satunnainen oman asunnon lyhytvuokraus on lähtökohtaisesti sallittua.

Rakentamislain ja alueidenkäyttölain mukaan toistuva matkailijoiden majoittaminen asunnossa ei ole lähtökohtaisesti sallittua, jos asunnon käyttötarkoitus on asuminen. Toistuva majoittaminen vaatii, että asunto on luvitettu majoitustilaksi. Asunnon käyttötarkoitus käy ilmi rakentamisluvasta ja asemakaavasta.

Jos rakennuspaikan haltija haluaa muuttaa rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitusta olennaisesti siitä, millaiseksi se on merkitty rakentamislupaan – esimerkiksi muuttaa asumiseen tarkoitetun kerrostalohuoneiston majoitustilaksi – huoneistolle tai rakennukselle tarvitaan uusi rakentamislupa. Lupa haetaan kunnan rakennusvalvonnasta. Hakijana tulee olla rakennuspaikan haltija eli taloyhtiö, kiinteistöosakeyhtiö tai omakotitalon omistaja.

Vastuut

Alla on kuvattu eri osapuolten vastuita lyhytvuokrauksessa.

Asunnon omistaja / vuokralainen

Selvitä etukäteen, salliiko asemakaava ja rakentamislupa suunnittelemasi toiminnan. Asemakaavan saat tonttipörssistä.

Voimassa olevan rakentamisluvan voit pyytää taloyhtiöltä. Asunto-osakeyhtiöissä osakehuoneistojen käyttötarkoitus käy ilmi yhtiöjärjestyksestä. Voit myös kysyä huoneistosi käyttötarkoituksen kunnan rakennusvalvonnasta.

Halutessasi voit pyytää rakennuspaikan haltijaa (asunto-osakeyhtiöiden kohdalla taloyhtiö) hakemaan muutosta asunnon käyttötarkoitukseen.

Taloyhtiö

Asunto-osakeyhtiöllä (taloyhtiö) on tontin omistajana tai haltijana velvollisuus huolehtia siitä, että sen huoneistoja käytetään rakentamisluvan mukaisesti. Jos taloyhtiö havaitsee, että huoneistoa käytetään luvan vastaisesti, sen tulee puuttua asiaan.

Taloyhtiöiden keinot ovat käytännössä huomautus, kirjallinen varoitus ja viime kädessä asunnon haltuunotto. Taloyhtiö on kuitenkin ainoa taho, joka pystyy puuttumaan lainvastaiseen toimintaan ottamalla haltuun osakehuoneiston.

Taloyhtiö voi myös yhtiöjärjestyksessään kieltää lyhytvuokrauksen. Taloyhtiö voi halutessaan hakea muutosta huoneiston tai huoneistojen käyttötarkoitukseen rakennusvalvonnasta.

Kunnan rakennusvalvonta

Kunnan rakennusvalvonta voi valvoa ainoastaan sitä, onko asunnon käyttö rakentamislain ja alueidenkäyttölain mukaista eli käytetäänkö asuntoa siihen tarkoitukseen, joka sille on rakentamisluvassa ja kaavassa määrätty.

Jos asuntoa käytetään muuhun tarkoitukseen, rakennusvalvonta arvioi, onko käyttötarkoitus muuttunut olennaisesti. Arviointi on tapauskohtaista ja siinä käytetään kokonaisharkintaa.

Jos jonkun todetaan toimivan lain vastaisesti, rakennusvalvonta voi kehottaa vuokraajaa, huoneiston omistajaa ja taloyhtiötä oikaisemaan laiminlyönnin. Viime kädessä rakennusvalvonta voi kieltää käyttämästä rakennusta tai sen osaa kaavan ja rakentamisluvan vastaisesti ja tehostaa kieltoa määräämällä uhkasakon. Jos tilanne ei korjaannu, sakkoja voidaan määrätä useita.

Naapuri

Jos epäillään, että asunto-osakeyhtiössä tai muussa asuinrakennuksessa harjoitetaan luvatonta majoitustoimintaa, naapuri voi olla yhteydessä taloyhtiöön, taloyhtiön isännöitsijään tai rakennuksen omistajaan asian korjaamiseksi.

Jos luvallisesta lyhytvuokrauksesta syntyy häiriötä, asiasta voi olla yhteydessä taloyhtiöön, taloyhtiön isännöitsijään tai poliisiin.

Huomioi nämä, kun tarjoat asuntoasi lyhytaikaiseen vuokraukseen

Alla olevat suositukset on laadittu silmällä pitäen asunto-osakeyhtiöitä ja niiden osakkeenomistajia. Näitä suosituksia voivat soveltuvin osin hyödyntää myös kiinteistöosakeyhtiön, omakotitalon, kesämökin tai vastaavan omistajat.

Selvitä etukäteen, salliiko asemakaava, rakentamislupa ja yhtiöjärjestys suunnittelemasi toiminnan. Voimassa olevan rakentamisluvan voit pyytää taloyhtiöltä. Halutessasi saat luvan myös kaupungin rakennusvalvonnasta.

Selvitä myös, tuleeko suunnittelemastasi toiminnasta tehdä terveydensuojelulain mukainen majoitusilmoitus.  Ilmoitusvelvollisuus riippuu siitä, miten säännöllisesti ja ammattimaisesti tilaa tarjotaan ulkopuolisen käyttöön. Lisätietoa saat Tornion ympäristöterveysvalvonnan Ter­vey­den­suo­je­lu -sivuilta.

• Tiedota taloyhtiötä ja naapureita ly­hyt­vuo­krauk­sen aloit­ta­mi­ses­ta.
• Perehdy taloyhtiön yh­tiö­jär­jes­tyk­seen sekä jär­jes­tys­sään­töi­hin.
• Korosta vieraille, että taloyhtiö on sen pysyvien asukkaiden koti ja siellä tulee käyttäytyä sen mukaisesti.
• Korosta vieraille, että heidän tulee olla kaikissa ky­sy­myk­sis­sä yhteydessä sinuun, ei naapureihin.
• Anna oma pu­he­lin­nu­me­ro­si vieraille mahdollisia on­gel­ma­ti­lan­tei­ta varten. Jos olet sopinut asiasta naapurin kanssa, voit antaa myös naapurin numeron.

Ohjeista vieraita ainakin seuraavista asioista:

• Huoneiston käyttö (sauna, kodinkoneet, vesihanat ja niin edelleen).
• Taloyhtiön jär­jes­tys­sään­nöt ja va­kiin­tu­neet käytännöt (esim. hil­jai­suusa­jat, pyykkituvan käyttö, roskien lajittelu, tupakointi).
• Ovea ei saa pitää rap­pu­käy­tä­vään auki esimerkiksi tuu­let­ta­mis­tar­koi­tuk­ses­sa.
• Ikkunoita tai parvekkeen ovea ei saa jättää pakkasilla auki.
• Naapurien pihoille ei saa mennä.
• Naapurien omaisuutta ei saa käyttää ilman lupaa.
• Yksityisiä taloja ja pihoja ei saa videoida tai valokuvata, toisen koti ei ole mat­kai­lu­näh­tä­vyys.
• Roskaaminen on kielletty.
• Avotulen tekeminen on sallittua vain niille varatuilla paikoilla.

Suosituksia taloyhtiöille

Tarkastelkaa taloyhtiön järjestyssääntöjä talon tapojen ja asukkaiden tarpeiden näkökulmasta.

Yhtiön järjestyssääntöihin on syytä kirjata sääntöjä ja taloyhtiön käytäntöjä:

• Häiritsevän metelin välttäminen, esimerkiksi hil­jai­suusai­ko­jen nou­dat­ta­mi­nen ja voimakas äänenkäyttö rap­pu­käy­tä­väs­sä.
• Siisteys, esimerkiksi roskien lajittelu.
• Tur­val­li­suus, esimerkiksi ovikoodin luo­vut­ta­mi­nen ul­ko­puo­li­sil­le ja talon ulko-oven auki jättäminen.
• Yhteisten tilojen käyttö, esimerkiksi park­ki­pai­kat, pyykkitupa ja sauna: kenelle käyttö on sallittua ja millä ehdoin?

Järjestyssäännöt kannattaa laatia myös englanniksi ja kaikkein keskeisimmät säännöt lisäksi visualisoida.

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta on hyvä miettiä taloyhtiön kustannusten kannalta:

• Aiheuttaako ly­hyt­vuo­kraus ta­lo­yh­tiöl­le yli­mää­räi­siä kus­tan­nuk­sia?
• Tulisiko kus­tan­nuk­set kohdistaa suoraan ly­hyt­vuo­kraa­jil­le (siivous, jätehuolto, pyykkitupa)?